私募类权益型REITs机遇出现持牌配资平台支持哪些市场
好久都没有关注房地产市场了。偶尔刷到的视频，是王石的老少配及英雄迟暮，难免不让人联想到中国地产市场的当前形势。
当前的金融热点，是美国科技产业突破形成的新一轮康波，以及中国的产业升级（国产替代与出口增长）带来的股市泡沫。
但是最近两件事情，让我看到了商业房地产的机会，虽然只出现局部，是个利基市场，但是却可能打开未来广阔世界的大门。
这个机会就是权益型私募REITs，而这也是当前处在转型时期的信托公司的最好机会，信托公司的业务从抵押型REITs（房地产信托贷款）转型为权益型（房地产信托投资）。
两件事情引起的思考
一件事情是一个多年从事租赁类非标业务的老朋友，目前开展的业务已经在几个城市成功突破，邀请我合伙，在全国多点铺开。他的业务模式就是在一二线城市成立子公司，然后开展贸易，由此而获得有贷款真实需求并且符合贷款条件的主体。在一二线城市寻找到优质资产后，用这个主体来购买，并且将买来的资产用于抵押获得银行贷款。目前，一线城市的商业地产达到５％以上的当期租金回报率的已经不少，而二线城市的商业地产达到８％的则比比皆是。
一件事情是深圳的股票局上认识的朋友，他从温州过来，却不是开展资本市场业务，而是在深圳广州等地寻找优质商业地产的投资机会。他背后的资金委托方就是温州的几个煤老板（注：山西很多中小煤矿的老板是温州人，当前煤矿行业国进民退已进行久），总资金有近百亿元。这些资金想在全国寻找商业地产投资项目（１、当期租金回报率８％以上；２、商铺需要临街１楼或１－２楼体；３、单笔交易５０００万－２亿；一次性付款）。他请我帮忙公众号发篇文章，寻找各地有相关商业地产资源的金融好友合作。于是我就写下了这篇文章，有感兴趣的可加我，交流合作（微信：jobofsong）。
温州人对于投资机会有着特别的敏感性。２００３年前后，温州炒房团兴起，精准的抓住了其后近１５年的住宅市场繁荣的投资机会。我和他交流了当前的形势。目前符合这类投资收益率要求的商业地产，并没有大面积公开出现，而是主要来自银行的不良资产包，或是处于流动性崩盘压力下急于变现的企业业主。也正是因为如此，价格被压制，形成为较高的租金回报率。这实际上是一种困境投资机遇。
REITs发展的契机：房地产贷款信托爆雷与商业地产租金回报率提升
而当前的困境投资机遇，也是权益型REITs的发展机会。
我在１０多年前翻译过一本《REITs》的书，因此而认识众多地产界人士。后面又参加住建部的REITs课题组，也与证监等监管部门REITs相关的人员保持交流。对于中国的REITs发展一直保持关注，此前在公众号写过多篇文章。关于REITs，我有几个观点。
一是REITs的本质是以房地产资产为基础资产的金融产品。依此本质，美凯龙、小商品城等股票就是REITs产品，和美国的权益型REITs产品相似。这也是中国一直想发展而没有发展起来的金融产品。
二是中国当前已经有所发展的基础设施类公募REITs产品，几乎没有任何商业上的意义，难有大的发展空间。从金融原理来讲，资产最会流向持有成本最低的主体手上，目前持有这些基础设施类资产的主体，都是融资平台类国有企业，他凭借资产抵押可以从银行获得较低成本的融资，没有动机转让资产出来。相反，这些主体恰恰是购买商业地产类REITs的主体。
三是中国商业地产权益类REITs发展的难点不在于金融也不在于经济而在于政策。这是一个复杂的问题，涉及到对中国经济金融底层逻辑的认识。简单而言，根据国外REITs发展的目标，中国要提高商业地产的流动性，及为居民提供参与商业地产投资的机会，只要开放美凯龙、小商品城的定向增发就可以，或者让商业物业类资产借壳上市就好。为什么难以做到，因为中国股市这头好不容易恢复产奶的奶牛，接下来产的奶要优先供应科技类公司。
四是中国在发展REITs的过程中，有生搬照抄美国之嫌，只看到了美国REITs经过多年发展形成的成熟形态，并且希望照抄到中国，而忽略了美国REITs走过的艰辛路程。
我曾经在公众号发文总结美国的REITs发展史，得到一些结论，与同业分享。
美国的REITs发展，是先抵押型后权益型，先私募后公募。７０年代末到８０年代初，美国的REITs逐步从抵押型转向权益型。８０年代末到９０年代初，大量REITs公开上市，实现证券化。当前的这些以公募权益型为主导的市场格局，是在上世纪９０年代中期才形成的。
借鉴美国历史，结合中国实际情况，可以断定，中国当前正处于私募权益型REITs发展的时机。
美国国在７０年代末到８０年代初发生了什么才实现了抵押型到权益型的转型。一个重要的原因就是美联储为了应对通胀而强力收缩货币，地产市场崩盘，大量的地产公司倒闭，使得很多给地产项目发放贷款的抵押型REITs倒闭。而这个恰好对应了中国的房地产在前面因为去杠杆的下行及大量房地产信托贷款无法到期偿还。美国地产价格下行，使得商业类地产的租金回报率上升到高出美国国债收益率较高水平。去掉近五年异常值，美国的REITs多年平均回报率水平在８％左右（５％的当期回报率加上３％左右的租金上涨率）。
十年前，我认为，中国在那时发展权益型REITs时机根本没有成熟。原因有二。一是商业地产的租金回报率过低，当时在１％－２％的水平，投资回报过度押注在租金上涨率上面。忽略了中国经济逐步回归正常水平及大量商业地产供应的现实。二是房地产抵押贷款的回报率过高，当时８％－１２％的水平，而且由于房地产市场还处于繁荣期，投资者普遍认为贷款是无风险的或者是低风险（当时宝万之争时，谁能想到万科也有今天！）。当房地产抵押贷款的低风险高回报的认知没有被改变之前，投资者更原意购买房地产贷款信托，而没有购买权益型REITs的理由。
私募权益型REITs之可行性分析、产品设计与形势展望
当前私募权益型REITs发展的时机已经具备。
一是房地产贷款已经大面积违约，政信类产品也大幅减少。信托之前积累的偏好稳定固定回报的高净值客户，需要新的资产进行投资，而高波动的股票类产品满足不了这类需求。
股票极速配资开户二是房地产价格经过大幅下行，现在回报率已经到达较高水平。当前国债收益率２％左右，处在历史低位水平。较低的无风险利主，使得４％的租金回报率的商业地产已经初步投资价值，国债等高等级债券在当前的低位水平，出现巨大的利率风险。而商业地产则可以通过未来向上调整租金来抵御这一风险。而在当前，市场在还在很多超过６％以上的资产，随着中国地产市场逐步回归到常态，即价格缓慢稳步上行的成熟市场形态。这些收益超过６％的资产，将会随着回报率的下行而出现较大幅度的价格上涨。
三是目前信托积累了大量的高净值客户，且有很强的业务转型的需求。从金融行业各类机构的比较优势来讲，信托的比较优势与银行类似，本质就是一种批发银行，开展非标类的固定收益业务才是其正道。在存在数百家公募，数千家私募基金的红海权益资产管理领域，很难看出信托的比较优势和发展存在的空间。
由于存款利率的下行，银行理财产品收益的下行及净值化转型后的波动，加上这两年信托产品的大面积暴雷等等原因，当前的高净值客户，对于回报稳定的金融产品，已经能够接受较低的回报率。高分红上市公司近几年的股价表现优异，也暗示着，能够（凭借高租金回报率从而）提供高分红的商业地产，也会得到投资者的青睐。而且这些高租金回报率的商业地产未来还有很大的价格上涨空间。
元股证券:ygzq.hk对于这些习惯了此前固定收益的投资者而言，当前这类信托产品最大的问题在于流动性。原来的房地产信托贷款产品大多是二年期或是三年期。而权益资产为底层资产的信托产品，除非将资产出让，否则没有到期期限。解决的方式就是信托来担任流通中介或做市商。而在未来随着公募REITs开放，则可以公募化彻底解决流动性问题。
具体而言，信托公司可以发行信托产品，募集资金，购买商业地产都是带有长期租约，此前有稳定的租金回报纪录，当期租金６％以上的商业地产。信托公司可以保障每年给到投资人５％（或以上）的回报。投资者持有一年，想要转让则可以出售给想要购买的后来投资者，或是出售给信托公司（安排的主体）然后由信托公司再进行转让。这些投资人则相当于是购买了一年期的５％的固定收益产品。这些固定收益产品和此前的房地产信托不同的是，由于底层资产是商业地产的权益（物权）而不是贷款（债权），因此不存在信用风险。投资者更容易接受。
可以推想：根据美国市场的经验以及中国当前低利率的现状，有理由认为，４％租金回报率都具备投资价值，也具备被信托产品化的可行性。如果信托公司能够将这一业务模式发展壮大，全国范围内将会有大量的商业地产通过信托这一产品而被高净值客户持有。这是符合资产最终将被持有成本更低主体所持有的金融原理的。未来中国的股票市场如果恢复常态（真正市场化），这些大量被信托持有的商业地产，终将走向资本市场，形成证券化产品即公募REITs，而被广大股民们持有。
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